Suomen ja Helsingin rikkaimmissa taloyhtiöissä asuminen on ilmaista ja joissain niistä jopa maksetaan omistajille asumisesta / omistamisesta.

AsuntoSatama LKV:n ja Aurinkolahden Asunnot LKV:n toimitusjohtaja, ex-toimittaja Erkki Murto-Koivisto on pitkän välittäjäuransa aikana kerännyt dataa näistä huippuyhtiöistä. Hänen mielestään on käsittämätöntä, että asunnot näissä supervarakkaissa yhtiöissä maksavat saman verran kuin naapurissa sijaitsevassa köyhässä taloyhtiössä.

Aihe kiinnostaa suomalaisia. Iltalehden kesäkuussa julkaisema, Murto-Koiviston kirjoittama jättiselvitys on tullut tutuksi sadoilletuhansille lukijoille.

Asuntonäytöllä kesällä 2019 kuultua:

”Onko putket tehty”, kysyy ostajakandidaatti.
”On tehty, joskus 1990-luvulla”, vastaa välittäjä.
”Onko tulossa isoja remontteja?”
”Ei ole.”
”Mikä on hoitovastike?”
”Viisi euroa neliöltä.”
”Hyvä, sittenhän tämä on hyvä yhtiö.”

Suurin osa kuluttajista tekee elämänsä suurimman ostopäätöksen paneutumatta kunnolla ostettavaan tuotteeseen. Taloyhtiön osuus kuitataan muutamalla ympäripyöreällä kysymyksellä, minkä jälkeen asunnosta syynätään jokainen nurkka ja neliö.

Suomen rikkaimmilla taloyhtiöllä on kymmenien miljoonien omaisuus. Näissä taloyhtiöissä asuminen on ilmaista, peruskorjaukset kustannetaan taloyhtiön ottamalla hoitolainalla ja parhaassa tapauksessa vuodenvaihteessa tilille kilahtaa vielä elämiseen tonni tai kaksi osinkotuloja.

Rikkaasta yhtiöstä asunto-osakkeet vaihtavat usein omistajaa samalla neliöhinnalla kuin naapurissa sijaitsevasta, kädestä suuhun elävästä taloyhtiöstä. Asuntomarkkinoilla Ferrareita myydään Mossen hinnalla.

Välittäjät markkinoivat asuntoa harvoin tarjolla olevana tuhannen taalan tilaisuutena. Helsingin ja samalla Suomen rikkaimmista taloyhtiöistä ostettu asunto saattaa tuhannen taalan sijasta oikeasti olla kymmenientuhansien tai jopa satojentuhansien tilaisuus vaurastua.

Vastikään Aalto-yliopistossa julkaistu tutkimus paljastaa, että taloyhtiön varallisuus ei näy Helsingin toteutuneissa myyntihinnoissa. Asuntokuumeessa ostajan vaakakupissa painaa asunnon sijainti ja kunto enemmän kuin taloyhtiön talous.

Asuntokaupoilla myydään osakkeita, ei neliöitä

Asuntokaupoilla ostaja kuvittelee ostavansa asunnon, mutta todellisuudessa hän ostaa osan asunto-osakeyhtiön osakekannasta. Ei siis ole mikään ihme, että asunnon sijainti, kunto ja pohjaratkaisu painaa ostopäätöstä tehtäessä vaakakupissa enemmän kuin osakeyhtiön vakavaraisuus.

Pieni yhtiövastike koetaan usein hyvän taloyhtiön tunnusmerkiksi, vaikka hoitovastike ei sinänsä vielä kerro mitään yhtiön varallisuudesta. Edulliset kuukausittaiset asumiskustannukset voidaan saada tinkimällä ja laiminlyömällä taloyhtiön kunnossapitoon liittyvät korjaukset. Taloyhtiöön kertyy pikkuhiljaa korjausvelkaa, mikä on vähän kuin pommia rakentaisi, kuvailee pitkään alalla toiminut isännöitsijä.

Paras mittari taloyhtiön varallisuuden arviointiin ovat vuokratuotot ja muut yhtiön omaisuudesta saatavat tulot. Nämä keskeiset tunnusluvut eivät kuitenkaan ostajia kiinnosta, paljastaa torstaina julkaistu tutkimus.

Suomen AsuntoSatama LKV:n tilaaman, Kantar Oy:n julkaiseman tutkimuksen mukaan vain 10 prosenttia ostajista pitää taloyhtiön vuokratuottoja erittäin tärkeänä ostopäätökseen vaikuttavana tekijänä.

Ammattilainen löytää hyvää halvalla

Jos asuntokuume vaivaa, paras lääke – jo ennen näytöille lähtöä – on lepo ja huolellinen paneutuminen taloyhtiöiden talouteen. Mikäli talousasiat eivät kuulu vahvuusalueisiisi, palkkaa lähipiiristäsi avuksi henkilö, joka osaa avata monimutkaiset tilinpäätökset ja taseet kansantajuiseksi tekstiksi.

Korjausvelka (=tulevat korjaukset), taloyhtiön tontti ja sokerina pohjalla taloyhtiön omistamistaan tiloista perimät vuokratuotot kannattaa syynätä huolella. Sillä tavalla lopputuloksena voi olla onnistunut kauppa. Hyvän yhtiön osakkeista kannattaa maksaa enemmän, huonon vähemmän.

Taloyhtiön omaisuuden vaikutuksesta asuntokauppaan on juuri julkaistu uutta tutkimustietoa. Diplomityön loppupäätelmä on selvä: hyvää myydään halvalla.

“Taloyhtiön ja sen osakkaiden nettotulojen laskeminen vaatii asiaan perehtymistä, johon ostaja ei välttämättä kykene etenkään oma-aloitteisesti. Parhaan mahdollisen hinnan saavuttamiseksi taloyhtiön omaisuudesta ja vuokratuotoista tulisi tehdä selvitys jo myynti-ilmoitukseen”, muistuttaa tutkimuksen tehnyt DI Lassi Vuorela.

“Ostajalle tulisi selvittää sijoitusomaisuuden määrä ja taloudelliset vaikutukset. Mitä paremmin ostaja tiedostaa taloyhtiön omaisuudesta saamansa hyödyn, sitä todennäköisemmin hän on valmis maksamaan asunnosta ekstraa.”

Lista on koottu kartoittamalla asunto-osakeyhtiöitä, joiden hoitovastike on nolla euroa tai lähelle nolla euroa neliö, ja asunto-osakeyhtiöitä, joiden yhtiöjärjestysten pohjalta tiedetään omistavan paljon asuin- ja liiketiloja Helsingissä. Yhtiöjärjestykset on yritys- ja yhteistietojärjestämästä (YTJ) , käytetyt tilinpäätökset taloyhtiöiden isännöitsijöiltä ja kiinteistönvälittäjiltä. Listan koonnella Erkki Murto-Koivistolla on 17 vuoden kokemus kiinteistönvälitysalalta.

Lue myös Iltalehden artikkeli rikkaimmista taloyhtiöistä tästä.