Uusi palvelukonsepti turvaamaan taloyhtiöiden luottokelpoisuutta
Pelastusrengas pienille taloyhtiöille
Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän ja kokeneen kuntotarkastajan pankkien ohjeiden mukaan rakentama arvio- ja konsultointipalvelu auttaa pieniä ja keskisuuria taloyhtiöitä säilyttämään luottokelpoisuutensa ja pitää huolta asuntojen jälleenmyyntiarvosta.
Pienten ja keskisuurten taloyhtiöiden rahoitusongelmat ovat rantautuneet maakunnista pääkaupunkiseudulle ja Uudellemaalle.
”Törmäsin viime vuonna Helsingissä kolmeen rivitaloyhtiöön, jotka eivät olleet saaneet 100.000 euron remonttilainaa. Taloyhtiöt olivat 1990-luvulla valmistuneita kolmekymppisiä”, toteaa AsuntoSatama Oy LKV:n operatiivinen johtaja Erkki Murto-Koivisto surullisena ja arvioi, että kysymyksessä on vasta jäävuoren huippu. ”Kollegoilta tulee jatkuvasti samanlaista dataa. Luottokelvottomia taloyhtiöitä on satoja. Tilanne on räjähtämässä käsiin.”
Pankinjohtajan on luotettava välittäjään ja arviokirjaan
Pankinjohtajat eivät lähde jakkupuvuissa tai liituraidoissa ryömimään taloyhtiöiden ylä- ja alapohjiin. He myöntävät lainoja työpaikalla. Heille tärkeintä on se miltä asiat näyttävät paperilla.
”Taloyhtiön papereiden on oltava moitteettomassa kunnossa. Niistä on selvittävä mitä on tehty ja mitä tulevaisuudessa tullaan tekemään. Taloyhtiöstä on pidettävä hyvää huolta, remontit on tehtävä ennen kuin syntyy vahinkoja”, muistuttaa satoja kuntotarkastuksia tehnyt Talokatsastus Oy:n perustaja Pekka Vaittinen.
Arviokirja on prosessin keskiössä.
AsuntoSataman LKV-tiimiin kuuluvat kiinteistönvälittäjät (Tapio Suortti, Erkki Murto-Koivisto, Anna-Liisa Suortti, Juha Jakara ja Pekka Marttila) ovat kokeneita ammattilaisia. Heillä on yhteensä yli 175 vuotta kokemusta asunto- ja kiinteistökaupoista. He ovat tehneet yli 10 000 kauppaa. Heidän taloyhtiöistä laatimansa arviokirjat perustuvat rautaiseen ammattitaitoon ja tinkimättömään rehellisyyteen. Arvionaiset ja -miehet eivät laula sen lauluja, jonka leipää syövät.
”Kokonaisuuden kannalta keskeisintä on se, että pankinjohtajat voivat luottaa AsuntoSataman LKV-tiimin tekemään, kuntoarvioon perustuvaan arviokirjaan. Nyrkkisääntönä pidetään sitä, että taloyhtiön kaikkien asuntojen ja tilojen yhteenlasketusta arvosta vakuusarvo on 50-60 prosenttia, kiteyttää vastaava hoitaja Tapio Suortti, jolla on LKV-tutkinnon lisäksi takataskussa IAT.
Taloyhtiön polku lainatiskille
1.
Insinööritoimisto Suomen Talokatsastus Oy:n kevyt kuntoarvio ja energiatodistuksen lakisääteinen 10-vuotispäivitys.
2.
Taloyhtiön kuntoarvioon perustuva suunnitelma tuleviksi remonteiksi (PTS). Kerrostaloissa pakettiin sisältyy Korjausvelkalaskurin® raportti korjausvelasta.
3.
AsuntoSatama LKV:n välittäjätiimin (vähintään 4 allekirjoittajaa) pankille laatima arviokirja taloyhtiön kaikkien asuntojen ja tilojen yhteenlasketusta arvosta.
4.
Hyvästä omasta isännöinnistä huolimatta pankkien päättäjien silmissä ammatti-isännöinti on keskeisessä asemassa.
LKV-tiimi
Hinta taloyhtiön koosta riippuen 3. 500-4.500 € (alv 0%). Palvelun hintaan sisältyy Talokatsastus Oy:n kevyt kuntoarvio, kuntoarvion pohjalta laadittu ehdotus taloyhtiön PTS:ksi, Korjausvelkalaskurin® raportti korjausvelasta K-todistus, E-todistuksen 10-vuotispäivitys, AsuntoSataman LKV-tiimin vakuusarviokirja pankille ja vakuutusyhtiölle.
Miten voimme auttaa?
Surullisia tarinoita oikeasta elämästä
300 000:sta eurosta arvottomaksi
Helsinkiläisessä rivitaloyhtiössä vuosimallia 1991 päätettiin tehdä kattoremontti. Kustannusarvio oli 100.000 euroa.
Taloyhtiön hallitus päätti kilpailuttaa pankit. Lainahakemukset sisään viiteen pankkiin. Tulos: ei yhtään tarjousta. Kättä taskuun osakkaat 20 000 euroa yhtiön tilille.
Tilanteesta hermostunut osakas päätti ottaa hatkat ja myydä 80 neliön kotinsa.
Myyntiä hoitamana palkattua huippuvälittäjää odotti ikävä yllätys. Omatoiminen isännöitsijä V. Virtanen ei osannut kirjoittaa isännöitsijäntodistusta. Taloyhtiön kirjanpito oli retuperällä. Taloyhtiö ei ollut tehnyt ensimmäistäkään korjausta 30 vuoteen. Tulevien remonttien PTS oli ollut jo 10 vuotta ns. vireillä.
Paperit saatiin lopulta kuntoon. Huippuvälittäjä aloitti myyntiponnistelut. Kaunis, hyvällä paikalla sijaitsevaan kotiin oli jonoksi asti katsojia. Välittäjä sai viikossa pyyntihintaa vastaavan 300.000 euron tarjouksen.
Juhlia seurasi krapula ja karmea pettymys.
Pankit, jotka eivät olleet antaneet taloyhtiölle kattolainaa eivät suostuneet luotottamaan asuntokauppaakaan. Piste.
Taloyhtiön luottokelvottomuus oli tarttunut osakkeeseen. Asunnolla ei ollut jälleenmyyntiarvoa.
Pankit lupasivat puolet tai ei mitään
Taloyhtiön hyvä hoitokaan ei aina auta, jos yhtiö sijaitsee alueella, jossa asuntokauppa käy verkkaisesti ja hinnat polkevat paikallaan.
Nilsiäläinen taloyhtiö vuosimallia 1971 säästi etukäteen ja käytti 70.000 euroa miljoonaremontin suunnitteluun. Pankkien suhtautuminen 800.000 euron lainahakemukseen tuli yllätyksenä. Parhaassa tapauksessa pankki lupasi puolet, kolme ei tehnyt edes tarjousta.
Lue Rakennuslehdessä julkaistu juttu tästä.
Mummon testamenttikolmiosta lähti puolet
Mummo jätti kolmikymppiselle lapsenlapselle perinnöksi 100 neliön rivitalokolmion Vantaalta. Perunkirjaan asunnon arvoksi määriteltiin alueella toteutuneiden kauppojen perusteella realistisesti 300.000 euroa. Viimeisin yhtiössä tehty samankokoisen asunnon kauppa oli toteutunut 330.000 eurolla.
Perunkirjoituksen valmistuttua kolmen asunnon yhtiössä sijainnut kolmio annettiin myyntiin. Kokeneelle kiinteistönvälittäjälle valkeni nopeasti karu totuus. Asunnosta ei saanut isännöitsijäntodistusta, taloyhtiön kirjanpito oli retuperällä ja vuosi sitten edellisen kaupan yhteydessä kuntotarkastuksessa todetut viat odottivat yhä korjaustoimenpiteitä.
”Ihmettelin miten ihmeessä pankki oli lähtenyt rahoittamaan vuosi sitten tehdyn kaupan. Paljastui, että ostajalla oli ollut käteisenä koko kauppasumma”, muistelee testamenttikolmion myynyt kiinteistönvälittäjä.
Nyt myyjällä ei ollut yhtä hyvä onni. Ostajakandidaatin pankki oli tiukkaakin tiukempi. Kuntotarkastuksessa löydetyt viat oli korjattava. Taloyhtiölle valittiin ulkopuolinen isännöitsijä, tilattiin uusi kuntoarvio ja sen pohjalta PTS-suunnitelma seuraavalle 10 vuodelle.
Kaupat syntyivät lopulta alle 200.000 eurolla.
”Hyvä, että pääsin eroon”, toteaa prosessista erittäin stressaantunut myyjä.
Pelastava enkeli
Olin 3-4 vuotta sitten sopinut arviointikäynnin. Lähdin kiireellä toimistolta. Matkalla minuun iski paniikki: oliko määränpääni osoitteen loppuosa 8 A4 vai 4 A8. Kaupungin ja kadun nimen sentään muistin.
Arpomisen jälkeen soitin summeria määränpäässä. Pääsin sisään. Hissillä kerroksiin ja ovelle soittamaan kelloa.
”Hyvää huomenta, olen Erkki Murto-Koivisto AsuntoSatamasta. Olen sopinut kanssanne arviointikäynnistä.
” Mitä”, kysyi oven avannut mies hölmistyneenä.
”Olimme sopineet arviointikäynnin kello 11”, yritin.
”Onpa outoa”, jatkoi asiakas. ”Laitoin tunti sitten asuntoni myyntiin Oikotielle ja rukoilin samalla Jumalalta, että hän auttaisi minua löytämään hyvän välittäjän, jos en saa tätä myydyksi. En minä kuitenkaan vielä ole tänne ketään välittäjää kutsunut.”
Olin soittanut väärää summeria. Kävin silti arvioimassa Miika Elon (nimen julkaisemiseen lupa) asunnon ja kaksi viikkoa tapahtuneesta Miika soitti ja antoi asunnon minulle välitykseen. Parin kuukauden jälkeen teimme kaupat.
oooo
Sitä en osaa sanoa onko meistä pelastaviksi enkeleiksi, mutta siitä olen varma, että pystymme auttamaan näinä haastavina aikoina taloyhtiöitä, jotka haluavat pitää huolta luottokelpoisuudestaan ja osakkaiden asuntovarallisuudesta.
Erkki Murto-Koivisto