Asiaa asuntosijoittamisesta

Saat meiltä vinkkejä ja tietoa siitä, millaisesta taloyhtiöstä kannattaa ostaa sijoitusasunto.

Asuntosijoittaja, DI Jaakko Järvistö:

”Kannattako rikkaan taloyhtiön 73 neliön asunnosta maksaa yli miljoona?”

Vastaus on helppo arvata, Jos tuollaisen kysymyksen esittää puolisolle tai kaveriporukalle lähiöpubissa.

”No ei tietenkään.”

Kauppakorkeakoulussa menestyksellisesti opiskelleen serkkupojan, joka on ollut paikalla kun rahoituksesta ja investointien tuotosta puhuttiin, vastaus ei ole yhtä ehdoton.

”No sehän riippuu”.

Mikä on ratkaisevaa asiassa ? Asiantuntijalle vastaus on selkeä: hoitovastikkeen suuruudesta, tavoiteltavasta tuottotasosta ja veroasteesta. Nämä vaikuttavat jopa enemmän kuin asunnon ja taloyhtiön kunto tai sijainti. Kaikki rikkaat taloyhtiöt ovat jo lähtökohtaisesti Helsingin keskustan parhailla paikolla.

Ajatellaan, että olet ostamassa 70-75 m2 asuntoa näiltä Helsingin parhailta alueilta, joissa parhaista joudut jo maksamaan yli 10 000 €/m2. Alkupääoma on tililläsi ja lainalupauskin on olemassa loppusummalle siten, että saat tarvittaessa maksettua tuon vaaditun 750 000 € kauppahinnan.

Etuoveen tulee samaan aikaan tarjolle uusi 73 m2 asunto, jonka pyyntihinta on 1 050 000 €. Näyttää pahasti ylihintaiselta, kunnes huomaat, että asunto on Sinebrychoffinkadun As Oy Bulevardiassa, jossa hoitovastike on ollut viimeiset 80 vuotta pyöreät nolla euroa yhtä poikkeusvuotta lukuun ottamatta. Ynnäät nopeasti, että ostamalla yhden kolmion Asunto Oy Bulevardia Bostads Ab:n 50 asunnosta pääset nauttimaan taloyhtiön omistamien 46 vuokra-asunnon ja 2 liiketilan vuokratuotosta reilulla 1.7 % osuudella. Saat taloyhtiön omistamista vuokra-asunnoista 44 neliön kuvitteellisen kaksion ja useiden satojentuhansien eurojen osuuden alueen keskihinnoillakin laskettuna yhtiön varallisuudesta.

Bulevardian vuokratuotot ovat yli 600 000 euroa vuodessa ja noille taloyhtiön asunnoille ja liiketiloille kohdistuvat normaalit hoitokustannukset ovat alle 200 000 euroa. Täten tuosta yli 400 000 euron nettotuotosta sinulle kuuluva osuus on yli 1.7 %. Tämä tekee sinulle 7 600 euron osuuden taloyhtiön vuosivuokratuotoista. Tästä tulosta maksetaan tietenkin ensin ne oman asuntosi normaalit hoitokulut 3 942 € ja siitä riittää vielä lähes 3700 € koko taloyhtiön yhteisiä remontteja varten. Kuulostaa ja näyttää hyvältä.

DI, asuntosijoittaja Jaakko Järvistö muistuttaa, että rikkaan taloyhtiön neliöistä kannattaa maksaa jopa 40 prosenttia korkeampi hinta kuin naapurikorttelin tavistalosta ja silti kassaan kertyy parempi tuotto.

Mutta kannattaako tuosta asunnosta silti maksaa se 300 000 € lisähinta verrattuna asuntoon normaalitalossa, jossa hoitovastike on 4,5-5 euroa m2/kk. Hyvä on myös muistaa, että maksat nuo hoitovastikkeet jo kertaalleen verotetuilla nettotuloilla ja ettei tämä normivastike ei sisällä vielä mitään varauksia isompien remonttien varalta.

Mitä tehdään? Saisit tuon puuttuvan 300 000 € kasaan esimerkiksi myymällä keskustassa sijaitsevan sijoituskaksiosi, josta olet saanut vuokraa 950 €/kk. Tästä vuokratulosta vähennetään normivastikkeet, joten ansaitset vuokratuottoa tuosta asunnosta 9420 € vuodessa ennen veroja. Tällä pääset keskustan normaaliin vuokratuottoon 3 %. Noista vuokratuotoista maksat 30 % veroja, jonka jälkeen sinulle jää nettovuokratuottoa tuosta vuokra-asunnosta 6468 €. Ja tuo tuotto tulee, jos vuokrauksessa ei tule tyhjiä kuukausia, eikä siinä asunnossa tai talossa ole mitään ylimääräisiä remontteja. Eli myymällä tuon sijoitusasuntosi ja laittamalla sen 300 000 tuohon Bulevardian asunnon lisähintaan jää sinulle vielä yli 1100 € rahaa käteen joka vuosi.

Tuolla valitsemallamme 3 % tuottoasteella ja 30 % pääomaveroasteella sinun kannattaa maksaa preemiota tuosta Bulevardian asunnosta jopa reippaasti yli 300 000 euroa tavallisissa taloyhtiöissä olevia vastaavia asuntoja enemmän. Tämä tarkoittaa jo yli 40 % preemiota tavistaloihin verrattuna.

Jaakko Järvistö

Sijoittajailta

to 28.11.2019 klo 16-20.30
Kansallismuseon auditorio, Mannerheimintie 34

Mitä maksavat asunnot Suomen rikkaimmissa taloyhtiöissä? Mitä kannattaa maksaa neliöstä taloyhtiössä, jolla on 18,5 miljoonan omaisuusmassa asuntoja ja liiketiloja? Millaiseksi Kauppalehden päätoimittaja Arno Ahosniemi arvioi asuntosijoittamisen tulevaisuuden?

Näihin ja moniin muihin ajankohtaisiin kysymyksiin etsitään vastausta Suomen AsuntoSataman Sijoittajaillassa.

Videoimme tilaisuuden, joten voit katsoa esitykset silloin kun sinulle parhaiten sopii.

Ohjelma
16.00 Vapaata verkostoitumista
17.30 Tilaisuuden avaus
Tekniikan kandidaatti, välittäjä Tommi Aho
17.35 Asuntosijoittamisen näkymät 2020-luvulle
Päätoimittaja Arno Ahosniemi, Kauppalehti
18.00 Lisäarvoa arkkitehtuurista
Arkkitehti Sofia Amberla
18.15 Suomen rikkaimmat taloyhtiöt ja mitä neliömetri niissä tällä hetkellä maksaa?
Toimitusjohtaja, LKV Erkki Murto-Koivisto
19.00 Tauko
19.15 Mitä asuntosijoittaja voi oppia osakesijoittajilta?
Kirjailija, toimittaja Karo Hämäläinen
19.45 Mitä rikkaan taloyhtiön neliöistä kannattaa maksaa?
Pyydetyt kommentit DI Lassi Vuorela
Vapaa keskustelu
20.30 Tilaisuus päättyy

 

 

Ota yhteyttä

AsuntoSatama LKV

Mannerheimintie 94, 00250 Helsinki

09 694 0710

Solvikinkatu 9, 00990 Helsinki

050 310 4500