Asuntosijoittajan vaihtoehdot

Asunnon suora myynti, flippaus vai pito (vuokraus)?

Asuntosijoittajan ostaessa asunnon sijoitustarkoitukseen, on hänellä käytännössä kolme vaihtoehtoa: asunnon suora myynti, asunnon remontointi ja myynti (ns. flippaus), tai asunnon pito (vuokrakäyttöön).

VAIHTOEHTO 1

Asunnon suora myynti

Mikäli asuntosijoittaja on saanut kohteen (reilusti) alle markkinahinnan, voi sijoittaja päättää myydä asunnon voitolla suoraan joko toiselle sijoittajalle tai kuluttajalle. Yhdysvalloissa on suhteellisen yleistä, että tällaisissa tapauksissa asuntosijoittaja ei varsinaisesti osta kohdetta (ja välttyy täten maksamasta kaupantekokuluja, veroja ym.), vaan varaa kohteen itselleen ja myy suoraan asuntosijoittajalle, ottaen välistä provision. Tämä toimintamalli ei ole kovin yleinen Suomessa, mikä tosin osittain johtuu erilaisesta lainsäädännöstä. Yhdysvalloista löytyy huomattavasti enemmän ns. ”real estate wholesalers” toimijoita, eli henkilöitä, jotka harjoittavat kyseistä toimintaa pääliiketoimenaan. Tällaisessa tekemisessä pääosassa on siis hyvien kohteiden löytäminen, jotta asunnon voi vielä myydä sijoittajalle houkuttelevaan hintaan sisältäen provision. Tämän lisäksi on tärkeää tuntea paljon ostajakandidaatteja, jotka voivat nopealla aikataululla ostaa kohteen käsistä.

Yleisempi malli Suomessa on ns. ”tukkuostajat/-myyjät”, jotka ostavat suurempia kiinteistökokonaisuuksia (sis. useita tai useita kymmeniä asuntoja) alennuksella, ja myyvät sitten voitolla eteenpäin yksittäisinä asuntoina.

Plussat asunnon suorasta myynnistä

+ Nopea sykli. Kohteen ostosta kohteen myyntiin voi kulua parhaimmillaan vain joitakin tunteja, kunhan löytyy hyviä ostajakontakteja tuttavapiiristä.
+ Minimaalinen oman pääoman tarve. Parhaimmillaan tästä toiminnasta ei koidu kuluja, ellei käytä rahaa liidien hankintaan, tai osta kohdetta omiin nimiin ennen eteenpäin myymistä. Toisin sanoen oman pääoman tuottoprosentti voi olla todella hyvä. Jos tämäntyyppisiä kauppoja saa tehtyä useita kymmeniä vuoden aikana, on mahdollisuuksia isoille voitoille.
+ Kevyt työmäärä. Suhteessa esim. flippaukseen tai pitoon ja vuokraukseen, ei tähän työhön varsinaisesti tarvitse laittaa tuhottomasti aikaa, kunhan liidienhankintajärjestelmä toimii hyvin.
+ Ei tarvetta remonttiosaamiselle. Ei tarvitse itse osata remontoida tai tuntea remonttiväkeä, kunhan tietää yleisellä tasolla näiden kustannuksista, jotta osaa ottaa sen huomioon ostohintaa neuvoteltaessa.
+ Pieni riski, olettaen hyvän markkinatuntemuksen

 

Miinukset asunnon suorasta myynnistä

– Pääoma- tai yhteisövero myynnistä. Koska asunnot lähtevät omasta omistuksesta tai taseesta, pitää myyntivoitosta maksaa verot. Jos asuntoa ei välissä osta omiin tai firman nimiin, pitää toki vain maksaa vero omasta provisiosta.
– Tulovirrat voivat olla epätasaiset. Voi pahimmillaan kulua kuukausia ennen kuin löytyy hyvä kohde eteenpäin myytäväksi, jolloin on hyvä, jos löytyy taloudellista bufferia (esim. runsas säästötili, jonka sisällöllä pärjää vaikeiden aikojen yli) tätä toimintaa varten.
– Ajallisesta alueen arvonnoususta ei pääse nauttimaan. Koska kohde lähtee omasta omistuksesta nopeasti, ei alueen arvonnoususta todennäköisesti ehdi nauttimaan. Poikkeuksena tähän on tottakai sellaiset kohteet, jotka asuntosijoittaja päättää pitää omassa taseessa tai omistuksessa pidemmän ajan ennen eteenpäin myyntiä.
– Huonokuntoisen asunnon remontin jälkeisestä arvonnousupotentiaalista ei saa kaikkea irti. Etenkin jos ostettu kohde on huonokuntoinen, ei sijoittaja pääse hyödyntämään kohteen täyttä potentiaalia, koska myyntihintaa saisi reilusti ylemmäs remonttia tekemällä. Hyvän ostohinnan myötä voi onnistuneesta asunnon flippauksesta tehdä voittoa useita kymmeniä tuhansia euroja.
– Hyvien ostajakontaktien tarpeellisuus. Jos sijoittajalla ei ole valmiiksi paljon potentiaalisia ostajakandidaatteja, voi olla haasteellista saada asunto myytyä järkevässä ajassa.
– Myymättömän asunnon riski. Mikäli ostettua asuntoa ei saa nopeasti myytyä, voi pitäminen tulla kalliiksi lainan korkojen ja hoitovastikkeiden myötä.
– Liidien hankinnan tärkeys ja vaikeus. Jotta tätä toimintaa voi tehdä tarpeeksi isolla skaalalla, pitää liidienhankinnan olla hyvällä tasolla, ts. hyviä liidejä pitäisi saada vähintään parikymmentä per viikko. Liidien hankinta taasen on tunnetusti haastavaa puuhaa, kunnes saa jonkintyyppisen liidienhankintajärjestelmän luotua.

VAIHTOEHTO 2

Asunnon osto, remontointi ja myynti, eli asunnon ”flippaus”

Toinen vaihtoehto asuntosijoittajalle on ostetun asunnon suoran myynnin sijaan remontoida asunto edustavampaan kuntoon, ja myydä asunto vasta tässä vaiheessa. Tätä toimintamallia kutsutaan tuttavallisemman ”asuntojen flippaukseksi”.

Asuntojen flippauksesta onkin tullut suorastaan muoti-ilmiö sosiaalisen ja perinteisen median tunnettujen asuntoflippaajien kautta. Ammattilaisflippaajat flippaavat vuositasolla kymmeniä asuntoja, kun taas muun työn ohella flippaavat asuntosijoittajat ehtivät keskimäärin 3-4 asunnon vuositahtiin. Pienen mittakaavan flippaajat tekevät yleensä paremman voittoprosentin kuin ns. isot tekijät, kun taas isot tekijät tekevät kokonaisuutena isompaa euromääräistä voittoa nopeuden ja reilusti suuremman volyymin kautta.

Plussat asunnon flippauksesta

+ Mahdollisuus reiluun myyntivoittoon. Jos asunnon saa ostettua alle markkinahinnan, tulee asunnon arvo nousemaan remontin myötä uusiin sfääreihin, jolloin myytäessä saa tehtyä hyvän voiton.
+ Mahdollisuus säästää remonttikuluissa osallistumalla itse asunnon remontointiin. Jos kädentaitoja löytyy, voi remontin hintaa pitää alhaisena tekemällä itse mahdollisimman paljon remontista. Huom. putki- ja sähkötyöt kannattaa suosiolla jättää ammattilaisen käsiin ߘ
+ Asunnon arvopotentiaalin täysi hyödyntäminen. Koska asuntoa ei myydä suoraan oston jälkeen, pääsee onnistuneen remontin myötä hyödyntämään täysin asunnon arvopotentiaalin. Tämä tosin edellyttää hyvät myyntikuvat ja -ilmoitukset, sekä mielellään hyvän paikallisen hintatason tuntemuksen. Ammattiflippaajat luottavat usein kiinteistönvälittäjän apuun myyntihinnan maksimoimiseksi.
+ Suht nopea sykli. Tämä riippuu hyvin paljon, kuinka paljon remontoi itse, kun ulkoistamalla työtaakkaa voi kokonaisuuden saada maaliin huomattavasti nopeammin. Syklin nopeudelle on lisäksi tärkeää, että oma liidienhankinta toimii, jotta kohteita löytyy tarpeeksi rempattaviksi.
+ Jos flippaa oman asunnon, jossa asuu yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, saa koko asunnon myyntivoiton verottomana.
+ Kontaktiverkosto laajenee. Kun asunnon/asuntoja flippaa, oppii tuntemaan sekä hyviä että huonoja remontintekijöitä, joiden palveluita voi myös jatkossa käyttää, tai jättää käyttämättä.

Miinukset asunnon flippauksesta

– Yllättävien remonttiongelmien riski. Remontin aikana voi löytyä jotain kohteesta mikä kasvattaa remonttibudjettia merkittävästi. Tämä voi johtua esim. odottamattomista vahingoista tai piilevistä vioista, jotka voivat syöstä koko flippausprojektin miinukselle.
– Asunnon pitokustannukset. Kun asuntoa remppailee, ei asunnosta synny tulovirtoja, jolloin flippauksessa onkin tärkeää pitää hyvää vauhtia yllä, jotta hoitovastikkeet ym. kulut eivät vie projektia miinukselle.
– Vaatii paljon tietotaitoa remontoinnista. Hyvällä flippaajalla on rutkasti remppaosaamista, joko omaa osaamista, tai teoreettista osaamista niin, että saa eri työt tilattua hyvään hintaan laadukkailta urakoitsijoilta. Nämä taidot ovat ensiarvoisen tärkeitä, jotta flipin jälkeinen asunto on laadukkaasti tehty ja näin helposti myytävissä.
– Vaatii paljon taloudellista osaamista. Kaikki remontin taloudelliset realiteetit pitää osata ottaa huomioon asuntoa ostettaessa, etenkin asunnon ostohintaa neuvoteltaessa. Jos ei eri remontin osien hinnoista ole tietotaitoa, voi flippi helposti johtaa voiton sijaan tappiolliseen projektiin.
– Vaatii hyvää tietotaitoa alueen asuntomarkkinasta. Jotta osaa ostaa kohteen oikeaan hintaan niin että lopulliseen myyntihintaa mahtuu myös remontin kustannukset ja voittovaatimus, pitää flippaajalla olla hyvä tietämys alueen myyntihinnoista, jotta hän pystyy arvioimaan kuinka paljon potentiaalia flippauksella on. Tähän voi toki kysyä kiinteistönvälittäjää apuun.
– Vaatii hyvää design-silmää. Tähän toki riittää, että löytyy kontakti joka valitsee materiaalit, kalusteet, värit tms. Nämä asiat kun vaikuttavat merkittävästi asunnon myyntipotentiaaliin. Ns. standardisiisti asunto valkoisine seinineen ja keittiöineen toimii toki aina, mutta Premium myyntihintaa varten pitää asunnon erottua muiden asuntojen joukosta jollain WAU-elementillä. Tämä tarkoittaa käytännössä useimmiten hyvää kokonaisuuden väripalettia ja kenties yllättäviä värivalintoja tai pohjaratkaisuja.
– Myyntivoittovero. Asunnon myynnin yhteydessä pitää myyntivoitosta maksaa veroa, vrt. jos asunnon pitää omassa omistuksessa tai taseessa, jolloin arvonnousun voi hyödyntää ns. verovapaasti lisävakuutena esim. seuraavaa pankkilainaa varten. Myyntivoitto pitää toki maksaa kuitenkin siinä vaiheessa, kun päättä asunnon myydä, vaikka sen vuokraisikin välissä vuokralaiselle.
– Stressi. Kaikki yllämainitut asiat vaikuttavat flippausprojektin stressin määrään. Jos stressinsietokykysi on rajallinen, kannattaa miettiä tarkkaan, ennen kuin lähtee flippaamaan asuntoa.

VAIHTOEHTO 3

Ostetun asunnon pito ja vuokraus

Asunnon pito ja vuokraus on yleisin asuntosijoittamisen muoto Suomessa. Suomen Vuokranantajat ry:n Vuokranantajakysely 2021:n mukaan 71% Vuokranantajat ry:n jäsenistä omistaa korkeintaan kolme vuokra-asuntoa. Näistä valtaosa on nimenomaan pitokohteita, ja useimpien päätavoite on pitää asunnot kuukausittaisena lisätulon muotona.

Asunnon pidossa kaksi tärkeintä elementtiä ovat asunnon arvonnousu ja asunnon kassavirta. Nämä kaksi elementtiä ja eri strategiat näiden painotuksissa on iso aihe itsessään, eikä tässä blogissa pureuduta tarkemmin, miten näitä kannattaa tasapainottaa. Lyhyesti yhteenveto näistä kahdesta elementistä:
Arvonnousu pohjautuu siihen, että alue jossa kohde sijaitsee, kasvaa arvossa, jolloin myös pitokohteen arvo kasvaa sitä mukaa kun sitä pitää omistuksessaan. Tämän lisäksi, tienaa pitokohteen omistaja myös vuokralaisen maksamista vuokrista. Kohteen kassavirta on yhtä kuin vuokran määrä miinus hoitovastike, vesi- ja muut maksut, rahoitusvastikkeet, pankin korot ja lainanlyhennykset sekä verot. Riippuen näistä kustannuksista, voi kassavirta olla joko negatiivinen, neutraali tai positiivinen.

Yhdessä kohteen arvonnousu ja kassavirta kasvattavat vuokrakohteen omistajan varallisuutta, ja varallisuuden kasvaessa, voi asuntosijoittaja käyttää tätä kasvanutta varallisuutta varallisuuden lisäkasvattamiseen, ns. korkoa korolle -efektin myötä. Kohteen arvonnousua voi käyttää myös lisälainojen vakuutena, mikä itsessään voi nopeuttaa asuntosijoittajan vaurastumista. Nyrkkisääntönä suositellaan pitokohteiksi pieniä asuntoja, mutta eri strategioilla voi homman saada toimimaan hyvin moninaisilla eri kohteilla. Esimerkiksi allekirjoittaneen kaikki sijoitusasunnot ovat kaksioita, koska ne ovat sopineet omaan stretagiaan paremmin.

Plussat asunnon pidosta

+ Pääsee hyötymään kohteen arvonnoususta pitkällä aikavälillä. Historiallisesti asuntojen hinnat ovat kasvaneet vuosi vuodelta, etenkin pääkaupunkiseudulla. Muuttotappiopaikkakunnilla pitää pohjata oma strategia muuhun kuin arvonnousuun, kun todennäköisesti alueen arvo vain laskee.
+ Jatkuva, ennustettava kuukausittainen tulo-/kassavirta. Riippuen kohteen kustannuksista, voi kohteesta saada kulujenkin jälkeen kuukausittain tilille lisää rahaa, mitä voi käyttää vauhdittamaan omaa vaurastumista.
+ Vapautuvan vakuuden uudelleenlainoitus. Uudelleenlainoittamalla kohdetta voi saada lisää lainaa seuraavia kohteita varten.
+ Pääsee tarjoamaan vuokrakohteen vuokralaisille. Kaikkea ei voi mitata rahassa, ja vuokranantajuudessa onkin hienoa, että pääsee luomaan lisäarvoa kuluttajille tai yrityksille, jotka kaipaavat kotia tai kiinteistöä käyttöönsä.

+ Vuokratasot kulkevat inflaation mukana. Toisin kuin todella moni muu sijoitusinstrumentti, kulkevat asunnot ja niiden vuokrat kulkevat mukana, ja suojaavat näin ollen omaa varallisuutta inflaatiota vastaan.
+ Pienemmät riskit vs. asuntojen suora myynti ja flippaus. Vaikka ostohinta ei olisikaan alle markkinahinnan, pääsee vuokranantajana kuitenkin hyötymään kohteesta vuokranmaksun myötä. Ajan kanssa voi alueen arvonnousu kuitenkin tehdä kohteesta hyvän sijoituksen, vaikka ostohinta olisikin ollut korkeahko.
+ Työn määrä ja sijoituksen passiivisuus. Jos ostettu kohde ei vaadi remonttia, voi vuokranantajuus viedä parhaimmillaan vain joitakin tunteja vuodessa, olettaen että asuntosijoittaja saa kohteen nopeasti vuokrattua hyvälle vuokralaiskandidaatille.

Miinukset asunnon pidossa/vuokraamisessa

– Hitaampi vaurastuminen vs. asuntojen suora myynti ja flippaus. Kiertonopeus on huomattavasti hitaampi kuin suora myynti tai flippaus, kun oma pääoma asettaa nopeasti rajoitteita kuinka monta asuntoa voi ostaa esim. vuoden aikana. Jos asunnot möisi välissä pois, olisi pääomaa tarttua useampaan hankkeeseen.
– Huonon vuokralaisen riski. Jos vuokraa asunnon ongelmavuokralaiselle, voi vuokralaisesta koitua enemmän kustannuksia kuin tuottoa. Tämä sisältää sekä vuokralaisen aiheuttamat fyysiset tuhot asunnolle, että maksamattomat vuokrat. Tällaisista tapauksista on kirjoitettu usein ja monisanaisesti mediassa, vaikka suurimman osan ongelmatapauksista saakin vältettyä hyvällä vuokraustoiminnalla.
– Tyhjien kuukausien riski. Jos asuntoon ei löydy hyvää vuokralaista nopeasti, voi asunto pysyä markkinoilla tyhjänä pitkäänkin, mikä aiheuttaa kuluja ilman tuloja. Tämä riski kasvaa mitä kauemmas isojen kaupunkien keskustasta menee.
– Ajankäyttö. Vuokranantajuus voi viedä melko paljon aikaa, niin vuokralaisten kanssa kommunikoidessa kuin uusien kohteiden etsinnässä. Etenkin jos asuntosalkku kasvaa yli kymmeneen asuntoon, voi toimintaan yhtäkkiä kulua paljonkin aikaa. Jossain vaiheessa on hyvä selvittää kuinka paljon ja mitä kautta voisi osan toiminnasta ulkoistaa.
– Riski asunnon arvonalentumisesta. Etenkin jos ostaa asunnon muuttotappiopaikkakunnalta, on riski että asunto menettää arvoaan.
– Hyvien kohteiden löytämisen vaikeus. Asuntosijoittamisen tultua entistä suositummaksi sijoitusmuodoksi, voi olla vaikea löytää taloudellisesti järkevää sijoituskohdetta, etenkin yleisiltä markkinoilta. Tämä haaste koskettaa tosin myös asunnon suoramyyjiä sekä flippaajia. Kilpailu hyvistä kohteista on todella kovaa.
– Kassavirtariski. Etenkin isolla velkavivulla sijoitettaessa, voi eteen tulla ongelmia kassavirran kanssa. Jos kassavirta liukuu reilusti pakkasen puolelle, pitää muista tulonlähteistä paikata tätä menetystä. Tällöin kannattaa olla varuillaan esim. markkinamuutoksista korkojen osalta.

28.11.2019 Kansallismuseon auditorio, Mannerheimintie 34

Sijoittajailta

Mitä maksavat asunnot Suomen rikkaimmissa taloyhtiöissä? Mitä kannattaa maksaa neliöstä taloyhtiössä, jolla on 18,5 miljoonan omaisuusmassa asuntoja ja liiketiloja? Millaiseksi Kauppalehden päätoimittaja Arno Ahosniemi arvioi asuntosijoittamisen tulevaisuuden?

Näihin ja moniin muihin ajankohtaisiin kysymyksiin etsitään vastausta Suomen AsuntoSataman Sijoittajaillassa.

Videoimme tilaisuuden, joten voit katsoa esitykset silloin kun sinulle parhaiten sopii.

OHJELMA

16.00
Vapaata verkostoitumista
17.30
Tilaisuuden avaus
Tekniikan kandidaatti, välittäjä Tommi Aho
17.35
Asuntosijoittamisen näkymät 2020-luvulle
Päätoimittaja Arno Ahosniemi, Kauppalehti
18.00
Lisäarvoa arkkitehtuurista
Arkkitehti Sofia Amberla
18.15
Suomen rikkaimmat taloyhtiöt ja mitä neliömetri niissä tällä hetkellä maksaa?
Toimitusjohtaja, LKV Erkki Murto-Koivisto
19.00
Tauko
19.15
Mitä asuntosijoittaja voi oppia osakesijoittajilta?
Kirjailija, toimittaja Karo Hämäläinen
19.45
Mitä rikkaan taloyhtiön neliöistä kannattaa maksaa?
Pyydetyt kommentit DI Lassi Vuorela
Vapaa keskustelu
20.30
Tilaisuus päättyy